Рецензент статьи: Елена Карпова, архитектор компании Z500
Грамотная подготовка – это половина успеха, тем более в таком важном деле, как строительство собственного дома. К сожалению, не все знают, что предварительный этап занимает довольно много времени, а без него начать работы никак не получится. Если вы планируете возводить дом, обязательно ознакомьтесь с этой статьёй, чтобы избежать ошибок на начальном этапе и приступить к закладке фундамента вовремя, т.е. с наступлением первых тёплых дней.
СОДЕРЖАНИЕ
Когда лучше приступать к работам?
Второй шаг – геологическая и геодезическая разведка
Четвёртый шаг – уведомление местных властей и получение ТУ на подключение к инженерным сетям
Шестой шаг – подготовка участка
Когда лучше приступать к работам?
Строительные работы ведутся на открытом воздухе, поэтому времена года имеют для них большое значение. Лучший период – весна и лето: в это время температура поднимается выше нулевой отметки, а световой день удлиняется. Но с началом сезона работ растёт спрос на стройматериалы и, соответственно, на них повышаются цены. Следовательно, закупкой лучше заняться зимой, когда их стоимость минимальна, а в строительных магазинах царит затишье.
Основные строительные работы, начиная с рытья котлована или траншей и заканчивая перекрытием кровли, должны быть начаты и закончены в тёплое время года. С наступлением холодов возведение «коробки» желательно завершить, чтобы зимой без спешки заниматься внутренней отделкой. Но для того, чтобы в марте или апреле можно было завести на участок рабочих, подготовку следует начать ещё осенью – оформить необходимые документы, приобрести проект, найти надёжного подрядчика.
Для старта подготовительных работ понадобится только паспорт и документ, удостоверяющий право собственности на участок.
Первый шаг – получение ГПЗУ
Важнейшим документом, без которого невозможно определить максимально допустимые размеры дома, является градостроительный план вашего участка – ГПЗУ. На нём обозначено пятно застройки – часть участка, на которой должно располагаться капитальное здание, согласно действующим нормативам. Если дом выйдет за пределы пятна, местная администрация запретит его возведение, а о том, чтобы получить документы задним числом, лучше вообще не думать.
В процедуре оформления ГПЗУ нет ничего сложного, достаточно написать заявление в местные органы власти. Его подают в бумажном виде, лично или по почте. Какой бы ни была форма подачи заявки, документ будет выдан в течение 20 последующих рабочих дней, т.е. календарного месяца. За его получение не нужно платить ни копейки.
Второй шаг – геологическая и геодезическая разведка
Геология участка
Библия гласит, что дом построенный на песке, в любой момент может рухнуть. При всём уважении к священной для многих книге, песок – не самый худший вариант для участка. Гораздо более опасны слабые глинистые или торфяные грунты, которые под действием весовой нагрузки дома могут прийти в движение. Если фундамент недостаточно надёжен, то из-за частичной просадки в нём появляются трещины, конструкции дома деформируются, внутрь просачивается сырость, и хорошо, если дело не доходит до обрушения.
Некоторые застройщики считают, что опасность просадки грунта легко нивелируется заливкой фундамента «с запасом». В большинстве случаев такого запаса прочности действительно хватает, но не забывайте, что он достигается увеличением расхода стройматериалов, а значит, удорожанием дома. Как правило, геологическая съёмка и пересчёт (адаптация) фундамента к грунтам участка обходятся застройщикам дешевле, чем усиление фундамента на авось.
Адаптацию фундамента можно заказать в любом архитектурном бюро, в том числе у нас. Но вначале нужно получить на руки результаты геологической разведки грунтов на участке.
Следует добавить, что солидные строительные организации не берутся строить дом без предварительной геологоразведки. Репутация им дороже сиюминутного заработка, ведь в случае возникновения проблем владелец дома будет предъявлять подрядчику претензии. Есть ещё вариант с наймом бригады строителей-гастарбайтеров, но риски вы тем самым берёте только на себя.
Геодезическая съёмка
Практически на каждом участке поверхность почвы имеет небольшой уклон. Если дом располагается в нижней части, дождевые и талые воды стекают сверху и подтапливают фундамент. Чтобы этого не произошло, нужно устраивать небольшое искусственное возвышение или прокладывать дренаж. Геодезическая съёмка показывает:
- есть ли необходимость в добавочных земляных работах;
- в каком месте участка объём земляных работ будет наименьшим;
- какой объём грунта нужно будет вынуть или досыпать.
Кроме того, геодезическая экспертиза нужна для определения уровня чистого пола в будущем доме. Это важная отметка для строителей, которая позволяет точно установить глубину закладки фундамента.
Гарантия надёжности дома – это заблаговременное выполнение геодезической и геологической разведки, чтобы выбрать оптимальное место для застройки и адаптировать фундамент к грунтам на участке.
Оба вида экспертизы могут выполняться параллельно. Время от прибытия специалистов на участок до получения документов обычно не превышает одной-двух недель.
Третий шаг – выбор проекта
Конечно, можно строить и без проекта: нарисовать на клочке бумаги эскиз, приблизительно указать размеры и торжественно вручить бригадиру строителей. Но потом не стоит удивляться, если дом будет немного не таким, как вы представляли.
Наличие проекта – это:
- гарантия получения ожидаемого результата;
- возможность контроля работы строителей;
- основа для подробной сметы материалов и работ;
- отсутствие проблем при смене подрядчика в разгар строительства;
- экономия времени и материалов, отсутствие незапланированных расходов.
При наличии подробного проекта строители обязаны в точности следовать плану и удерживаться в пределах сметы.
Выбор проекта – чрезвычайно важное и ответственное дело, ведь фактически вы выбираете условия, в которых долгие годы будет жить семья. Чтобы снизить вероятность ошибки, рекомендуем воспользоваться следующим алгоритмом.
- Подсчитайте сумму, которой вы располагаете для вложения в строительство. Она должна предусматривать примерно 10%-ный запас на непредвиденные расходы. Нет ничего хуже, чем внезапно иссякшие в разгар строительства деньги: все вложенные средства превращаются в бессмысленную груду кирпичей, бетона и древесины, которую невозможно ни использовать, ни продать.
- Составьте список комнат, укажите их назначение и примерную площадь. Подумайте, сколько этажей будет в доме.
- Сопоставьте суммарную площадь помещений с размерами пятна застройки. При необходимости «урежьте осетра», т.е. скорректируйте запросы. В итоге у вас получится примерная площадь дома.
- Покупая проект, не забудьте заказать адаптацию фундамента к особенностям участка. Параметры типового проекта рассчитываются, исходя из средних значений несущей способности грунтов. На вашем участке они могут существенно отличаться, причём не обязательно в сторону ухудшения.
Время, необходимое для покупки проекта
Статистика показывает, что между первым посещением нашего сайта и заказом проекта проходит, в среднем, около полугода. И это правильно, потому что вы должны принять взвешенное решение, сравнить все доступные предложения и учесть множество нюансов. Кроме того, три-четыре недели уйдут на получение результатов съёмки участка и ГПЗУ, их изучение и окончательный выбор варианта.
Далее выполняются:
- адаптация (перерасчёт) фундамента – в течение 14 дней;
- изготовление СПОЗУ для подачи документов в органы местной власти – в течение 7 дней;
- доставку приобретённой проектной документации – до 5 дней.
Суммируем: около полугода вы будете изучать и сравнивать типовые проекты, после чего примерно 50 дней понадобится на выбор окончательного варианта и его покупку.
Важный нюанс: если в описании проекта в строке «срок разработки» стоит 30 дней, то его документация не адаптирована к отечественной нормативной базе. На адаптацию уйдёт ещё около полутора месяцев.
Иногда в готовый проект нужно внести некоторые изменения, чтобы максимально приблизить его к запросам заказчика. Перерасчёт занимает от 14 до 45 дней.
Четвёртый шаг – получение разрешения на строительство и ТУ на подключение к инженерным сетям
Собрав все необходимые документы, вам необходимо их предоставить для выдачи разрешения на строительства.
Далее необходимо получить техусловия для подключения будущего дома к инженерным коммуникациям – водопроводу, электросети, газовой сети, канализации. Как это сделать, вам придётся самостоятельно справляться в местной администрации, так как эти вопросы находятся в их компетенции, и каждый регион решает такие задачи по-своему.
О получении ТУ обязательно нужно позаботиться заранее, так как от этого зависит выбор систем жизнеобеспечения дома. К примеру, лимит мощности электросети не позволит вам установить электрическое отопление, или работы по укладке газовой трубы окажутся непомерно дорогими, и придётся подбирать другой тип отопления. Очевидно, что эти вопросы нужно прояснить до начала строительства.
Теперь подсчитаем время, необходимое для перечисленных процедур - до 10 дней.
Пятый шаг – выбор подрядчика
От профессионализма и добросовестности подрядчика зависит качество строительства, поэтому обращаться в первую попавшуюся стройфирму, конечно же, не следует. Но как понять, что за организация перед вами – солидная компания или однодневка?
Среди документов, которые наши специалисты разрабатывают для заказчиков, есть так называемое тендерное предложение. Суть проста: мы составляем строительную смету, но не заполняем столбец, предназначенный для стоимости. Вам остаётся только разослать смету в компании, которые вам приглянулись, и проанализировать ответы. Потенциальные подрядчики сами проставят свои цены, вам останется только сравнить предложения и выбрать оптимальный вариант.
Советуем при выборе подрядчика обязательно учитывать следующие нюансы.
- Информация на сайте. Изучая сайт строительной компании, можно узнать довольно много: сколько лет она работает на строительном рынке, есть ли в портфолио крупные объекты и т.д. Внимательно рассмотрите фото возведенных домов, особое внимание уделяя снимкам строительного процесса. Если таковых нет – это повод насторожиться.
- Отзывы клиентов. Ищите отзывы на независимых ресурсах, поскольку на сайте всегда публикуется сплошной позитив. Но не забывайте – пиар бывает не только белый, но и чёрный. Доверия заслуживают только те отзывы, авторы которых описывают конкретные ситуации, приводят факты и поясняют своё мнение о компании.
- Личное ознакомление. Пока не побываете в офисе стройфирмы и не увидите организацию их работы собственными глазами, правдивое впечатление составить трудно. Задавайте больше вопросов, выясняйте нюансы, ведь эти люди будут тратить ваши совсем не маленькие деньги, и вы должны понимать, как они этими деньгами распорядятся.
- Наличие специалистов. Узнайте, есть ли в штате компании прораб и закупщик материалов. Если этих специалистов нет – откажитесь от сотрудничества с этой стройфирмой, так как она, скорее всего, не выполняет работы самостоятельно. Если прораб всё же есть – постарайтесь с ним побеседовать на тему организации работ. Выясните у менеджера, кто и как контролирует работу прораба.
- Посещение стройки. Узнайте адрес строящегося объекта и обязательно побывайте там. Составьте общее впечатление, поговорите с рабочими и бригадиром. Не стесняйтесь задавать вопросы. Уровень порядка и организованности позволит вам составить объективную картину ведения дел застройщиком.
- Договор и смета. Это очень важные документы, для составления которых желательно привлечь соответствующих специалистов. Ваши интересы должны быть надёжно защищены в случае появления разногласий между вами и подрядчиком. Если стройкомпания настаивает на собственном варианте договора, в его тексте следует поискать «подводные камни», которые помогают подрядчику уклониться от ответственности.
- Надёжность подрядчика. Воспользуйтесь сайтом Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей http://egr.gov.by/egrn/index.jsp и выясните, нет ли у подрядчика налоговых задолженностей, долгов и судебных споров. Неприятным следствием наличия таких «тёмных пятен» может стать неожиданное банкротство компании, после чего вернуть свои деньги или добиться достройки дома будет проблематично. ИНН юрлица запросите в отделе продаж или отыщите в тексте типового договора.
- Гарантии. Солидные строительные компании предоставляют, как минимум, 10-летнюю гарантию на возводимые дома. Если подрядчик уклоняется от гарантийных обязательств, лучше отказаться от его услуг.
С выбором подрядчика желательно не спешить. Отведите, как минимум, месяц на рассмотрение наиболее перспективных стройфирм.
Шестой шаг – подготовка участка
Некоторые работы на участке можно выполнить загодя, чтобы с наступлением строительного сезона не тратить на них время. Сюда относятся:
- расчистка участка: разбор ветхих строений, вывоз строительного мусора и остатков старых построек, которые будут создавать помехи передвижению техники и людей;
- подключение электроэнергии: если вы не успеваете сделать официальное подключение к началу работ, постарайтесь договориться с соседями и бросить от них воздушный кабель;
- подключение воды: при отсутствии на участке водопровода можно пробурить скважину или сделать отвод от соседей;
- организация бытовки: если строительная компания не предоставляет подсобное помещение, закажите доставку вагончика для личных нужд строительных рабочих.
Для подключения электричества необходимо запастись терпением: в энергосбыте такие заявки обычно выполняют в течение трёх месяцев. Все остальные работы занимают не больше 3-5 дней, если вы сможете найти для этого расторопных исполнителей.
Выводы
Вкратце перечислим подготовительные этапы, которые необходимо пройти перед тем, как завести на участок строительных рабочих.
- Оформить ГПЗУ.
- Выполнить геологические и геодезические изыскания.
- Выбрать проект дома с учётом полученных документов.
- Подготовить СПОЗУ, уведомить местные органы власти о начале строительства. Получить ТУ на подключение к инженерным сетям.
- Выбрать строительного подрядчика.
- Подготовить участок к началу работ.
Некоторые из перечисленных шагов можно делать одновременно, однако большинство из них должны выполняться именно в такой последовательности, как мы перечислили. Каждый последующий этап является продолжением предыдущего. Получаете ГПЗУ, чтобы определить размеры дома. Заказываете геологическую экспертизу, чтобы адаптировать документацию. Получаете проект и подбираете подрядчика, который сможет его реализовать.
Несложный подсчёт показывает, что минимальные затраты времени на подготовку к началу строительных работ составляют 113 календарных дней, грубо – четыре месяца. Неизбежно возникающие задержки и проволочки увеличивают этот срок, поэтому чем раньше вы начнёте готовиться, тем выше вероятность, что строители начнут работу с наступлением тепла.
У вас уже есть опыт возведения дома? Если да, то мы будем чрезвычайно благодарны, если вы поделитесь своей историей строительства с другими застройщиками на страницах нашего сайта.
ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ:
|
